Location temporaire: est-ce que ça vaut le coup?

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Vous possédez un chalet, idéalement situé près d’une station de ski, mais cette résidence secondaire a perdu de son attrait auprès de vos proches ou de vous-même? À défaut d’y aller aussi fréquemment qu’auparavant, vous pourriez l’offrir en location dans l’espoir d’en réduire le solde hypothécaire. Cela dit, les gains espérés compenseront-ils les soucis potentiels?

Certaines statistiques de la Chambre de l’assurance de dommages peuvent vous faire hésiter. Ainsi, près de 44 % des Québécois utilisant une plateforme de location n’ont pas prévenu leur assureur qu’ils louaient leur logement et 27 % d’entre eux ont dû déclarer un sinistre associé à cette location. Bureaucratie et fiscalité risquent également d’alourdir votre tâche. Mais si vous souhaitez essayer, voici comment procéder.

Choisir votre plateforme

Plusieurs plateformes donnent la possibilité de mettre en contact un hôte et un invité. Le principal avantage de celles-ci réside dans la capacité de fixer le tarif souhaité pour louer son logis. Le prix des loyers en location touristique n’étant pas assujetti au contrôle de la Régie du logement, c’est en effet l’offre et la demande qui le déterminent! Par contre, une telle démarche implique d’y consacrer du temps: vous devrez assurer l’administration, la location, la comptabilité… et le ménage.

Vous avez l’embarras du choix lorsque vient le moment de choisir l’intermédiaire en question. La plateforme communautaire Airbnb, fondée à San Francisco en 2008, est certes la plus connue: elle dessert 65 000 villes dans 191 pays! Vient ensuite son grand concurrent, HomeAway, avec ses 230 000 propriétés réparties dans 120 pays et ses bannières distinctes, dont VRBO et VacationRentals. Sans oublier Flipkey, propriété du géant TripAdvisor, qui propose 300 000 logis en location. Du choix, dites-vous? Sachez cependant que, peu importe la plateforme choisie pour vous afficher en tant qu’hôte, la législation diffère d’une zone géographique à une autre. Et c’est votre responsabilité de la respecter.

Que dit la loi chez nous?

Si vous louez votre chalet à une seule occasion ou votre résidence durant la tenue d’un seul festival, pas d’inquiétude: au Québec, on a la possibilité de louer de façon non régulière. C’est le caractère récurrent de la location qui est visé.

Depuis le 15 avril 2016, les locations sur une base régulière à court terme (moins de 31 jours) sont mieux encadrées et tombent sous la Loi sur les établissements d’hébergement touristique. Les locateurs dont la disponibilité de l’unité est rendue publique doivent non seulement s’assurer de se conformer aux règles de zonage de la municipalité, mais aussi détenir une attestation de classification de la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ), mandatée par le ministère du Tourisme.

Offrir une unité d’hébergement (chambre, lit, suite, appartement, maison, chalet, prêt-à-camper ou site de camping) en location contre rémunération pour une telle durée sans détenir l’attestation appropriée est donc… illégal! On s’expose alors à des amendes oscillant entre 2500 $ et 25 000 $.De quoi diminuer la rentabilité du projet!

Par contre, pour une location de plus de 31 jours, ces règles ne s’appliquent pas. Les propriétaires utiliseront alors simplement le bail obligatoire fourni par la Régie du logement.

Et ailleurs?

En juin 2017, la ville de Toronto a mis de l’avant de nouvelles dispositions pour assurer l’équilibre entre le besoin d’hébergement à court terme et l’impact de celui-ci dans ses principaux quartiers: les propriétaires ne peuvent plus louer leur résidence secondaire, et les lois encadrant le zonage ont été élargies pour tenir compte de «l’effet Airbnb».

Vancouver, qui était jusqu’à tout récemment aux prises avec 6000 locations illégales à court terme, selon le maire Gregor Robertson, vient de trancher le débat. Le nouveau cadre réglementaire mentionne que propriétaires et locataires pourront afficher leurs résidences principales sur lesdites plateformes, moyennant un déboursé unique de 54 $ et une cotisation annuelle de 49 $ ensuite. Les propriétaires fautifs qui ne détiennent pas ce permis risquent une amende de 1000 $ par infraction. Et comme à Toronto, y louer sa résidence secondaire est désormais interdit!

À New York, la loi ne permet pas aux particuliers d’héberger des invités contre rémunération pour toute location de moins de 30 jours. Une exception, cependant: il est permis de louer une chambre si le propriétaire de l’immeuble ou du condo est présent au même moment sur place et si toutes les aires du logement sont disponibles pour l'invité qui paie pour son séjour.

En Floride, c’est la zone grise: tout dépend du comté! À titre d’exemple, la ville de Miami Beach interdit la location de type Airbnb. Par contre, d’autres villes du comté de Miami-Dade la permettent sous réserve d’une redevance de 6 %. Au moment de rédiger ces lignes, Airbnb tente de conclure une entente avec les 67 comtés de la Floride pour offrir l’hébergement aux touristes: 38 de ces comtés s’y sont déjà ralliés.

Votre calcul financier

Le jeu en vaut-il la chandelle? «Tous les contribuables canadiens doivent déclarer l’ensemble de leurs revenus. Le moindre dollar tiré d’une activité commerciale est imposable», rappelle d’entrée de jeu Johan Girard, spécialiste de l’impôt et porte-parole de la firme H&R Block Canada. Certaines plateformes, dont Airbnb, vous permettent même de consulter en ligne le montant de vos revenus bruts annuels.

L’experte rappelle d’ailleurs que les dépenses admissibles associées à des revenus de location doivent être comptabilisées. Vous pourriez donc déduire de ces revenus une fraction du montant payé pour les taxes municipales et scolaires, les intérêts de votre emprunt hypothécaire, l’entretien et la réparation des lieux, l’assurance habitation, la consommation mensuelle d’électricité et la connexion Internet, notamment. «Si vous louez votre chalet pour un total de 60 jours durant l’année, les dépenses admissibles le seront dans une proportion de 60/365, soit de 16,4 %.»

Le montant d’impôt à payer est calculé sur le profit réalisé et en fonction de votre taux marginal d’imposition. «Attention aux pertes d’exploitation, prévient Mme Girard. Il est possible d’en déduire une lors d’une première année de location, mais il serait inconcevable de déclarer une perte financière de vos activités année après année.»

Et rien ne sert de jouer au plus malin… Ceux qui contreviennent à la loi en ne déclarant pas ces revenus s’exposent non seulement à devoir payer de toute façon les sommes dues, plus les intérêts applicables, mais ils devront aussi assumer de fortes pénalités financières dans l’éventualité d’une vérification des autorités fiscales. «Habituellement, les autorités ont trois ans après l’émission de l’avis de cotisation pour réviser la déclaration fiscale d’un particulier. Mais dans le cas de revenus non déclarés, il n’y a aucun délai de prescription», confirme Sylvain Fontenelle, directeur principal en fiscalité à la firme Demers Beaulne. Ces quelques nuitées non déclarées pourraient donc revenir vous hanter… même 15 ans plus tard!

Parmi les autres obligations financières, outre la détention du permis de Tourisme Québec (au coût annuel de 247,78 $ + 5,22 $ par unité d’hébergement + taxes), la taxe sur l’hébergement de 3,5 % doit être facturée aux clients. Depuis le 1er octobre 2017, Airbnb perçoit d’ailleurs cette taxe au profit du gouvernement du Québec.

Finalement, si vous prévoyez réaliser un chiffre d’affaires de plus de 30 000 $ dès votre première année d’exploitation, inscrivez-vous sans délai aux fichiers de la TPS et TVQ. Vous devrez alors percevoir ces taxes sur tous les produits et services vendus et effectuer ensuite des versements périodiques à Revenu Québec.

Vous louez votre condo aux États-Unis?

Si vous percevez des revenus de location d’une habitation située en Floride, par exemple, vous devrez en déclarer le produit net au fisc américain. Ces revenus nets des dépenses admissibles doivent également être ajoutés à vos déclarations fiscales au Canada et au Québec. «Heureusement, la convention fiscale établie entre le Canada et les États-Unis vous évitera une double imposition», explique Sylvain Fontenelle. Ce mécanisme n’a rien de sorcier: «Le Canadien dont les revenus américains sont imposés à la source aux États-Unis doit ensuite réclamer le Crédit pour impôt étranger.» D’autres obligations bureaucratiques et fiscales incombent aux personnes faisant la navette entre leur pied-à-terre en Floride et leur résidence principale au Québec; mieux vaut donc bien se renseigner à ce sujet

Avant de vous lancer dans l’aventure…

  1. Assurez-vous que l’hébergement touristique est permis dans votre municipalité.
  2. Si vous êtes locataire du logement, assurez-vous d’avoir obtenu le consentement écrit du propriétaire pour faire de la location touristique.
  3. Contactez votre assureur avant toute location, afin de réévaluer le risque associé à votre contrat. À ce propos, sachez que les étrangers vivant chez vous ne sont pas assurés sous votre toit: ils doivent détenir leur propre police d’assurance.
  4. Vérifiez le montant de la responsabilité civile dans votre contrat d’assurance habitation: elle doit se chiffrer au minimum à deux millions de dollars.
  5. Optez pour la Garantie Hôte Airbnb ou son équivalent sur la plateforme que vous choisirez. Cette protection additionnelle peut atteindre la somme d’un million de dollars pour rembourser les dommages matériels causés, sous certaines conditions.
 

En cas de nuisance

La popularité croissante de la location temporaire va souvent de pair avec une augmentation des nuisances pour les voisins (allées et venues d’inconnus, groupes s’entassant dans un petit appartement loué le temps d’un week-end, musique ou conversations jusqu’aux petites heures du matin, etc.).

Vous en faites malheureusement les frais? Si vous habitez dans un condominium, consultez votre déclaration de copropriété: certains contrats mentionnent que la location à court terme, d’une durée habituelle de moins de six mois, est interdite. 

Si votre tour d’habitation offre les services d’un gardien de sécurité, avisez-le aussi des dérangements subis. Il distribuera les avertissements requis sans que vous deviez être impliqué. 

Certaines villes interdisent par ailleurs ce type de location et encouragent le dépôt d’une plainte contre le propriétaire fautif. Tourisme Québec permet de signaler anonymement tout hébergement illégal sur son site tourisme.gouv.qc.ca, sous les onglets «Hébergement» puis «Hébergement touristique en non-conformité». Il est également possible de le faire en composant le 418 643-6439.