La marge de crédit hypothécaire

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Depuis une dizaine d’années, les institutions financières vous permettent de réemprunter de l’argent en donnant votre maison en garantie sans être obligé d’obtenir une quittance sur l’hypothèque en cours et d’enregistrer un nouvel acte de prêt. Très pratique, pour peu que cette marge de manoeuvre soit déjà enregistrée à l’acte de prêt.

«En 2011, j’ai dû réparer les fondations de ma maison. Le prix des travaux s’élevait à 27 000$. J’ai demandé une hypothèque de second rang à mon banquier. Il m’a plutôt suggéré d’utiliser une marge de crédit hypothécaire. Deux jours plus tard, j’ai eu l’argent. Je n’ai même pas eu à passer chez le notaire», raconte Claude Chartrand, de Laval.

Le crédit hypothécaire prend aujourd’hui différentes formes. Outre les hypothèques traditionnelles à taux fixe, il propose des prêts à taux variable protégé, des hypothèques combinées (une partie du prêt est remboursable à taux fixe, l’autre l’est à taux variable), des hypothèques à taux fixe révisable annuellement et des marges de crédit hypothécaires. 

Vous devenez admissible au crédit hypothécaire lorsque vous avez remboursé 20% ou plus de votre hypothèque par rapport à la valeur marchande de votre propriété. Si vous êtes propriétaire depuis longtemps et que votre dossier de crédit est positif, vous devriez vous qualifier sans difficulté. Vous accédez alors à une «enveloppe maximale» qui peut atteindre 80% de la valeur marchande de la propriété. Si votre maison est évaluée à 200 000$, par exemple, et qu’elle est entièrement payée, votre enveloppe maximale sera de 160 000$. Cette somme est utilisable à votre gré.

Examinons maintenant les marges de crédit hypothécaires. Grosso modo, elles offrent la même souplesse que les marges de crédit personnelles. Ainsi:

  • Les intérêts sont imputés seulement sur la somme empruntée. 
  • Vous pouvez ne rembourser que les intérêts si cela vous accommode.
  • Sans pénalité, vous pouvez rembourser la totalité du capital et des intérêts en tout temps en un seul paiement.

Le grand avantage des marges de crédit hypothécaires, c’est qu’elles portent un taux d’intérêt inférieur à celui des autres prêts à la consommation, y compris les marges de crédit personnelles. Comme la maison est prise en garantie, les institutions financières acceptent de consentir des taux privilégiés (typiquement, le taux de base bancaire + 1%).

Au moment où nous écrivions ce texte, le taux des marges de crédit hypothécaires était de 4%, alors que celui des marges de crédit personnelles variait de 6,5% à 10%, en fonction de plusieurs facteurs.

Vous aurez compris que les marges de crédit hypothécaires, lorsqu’elles sont employées de manière judicieuse afin de consolider des dettes, permettent de diminuer parfois substantiellement les frais d’intérêt (voir l’encadré « Comment réduire les intérêts »). C’est pourquoi elles sont très populaires. Mais attention. «Si vous avez besoin de 15 000$ pour rénover votre cuisine et que vous avez accès à 100 000$, vous risquez de vous endetter de 85 000$. Ce danger est bien réel», dit Sylvie Rousson, courtier immobilier hypothécaire à la firme Multi-Prêts Hypothèques. «Oui, c’est tentant d’utiliser la marge pour se payer du luxe. Il faut être très discipliné», ajoute M. Chartrand.

L’ennui, c’est que de nombreux Canadiens manquent de rigueur en matière budgétaire. Le gouvernement fédéral a dû intervenir pour éviter le surendettement des contribuables. Il a décrété que les marges de crédit hypothécaires ne doivent représenter que 65% de l’enveloppe maximale autorisée.

Reprenons notre exemple de la maison de 200 000$ entièrement payée. L’enveloppe maximale sera de 160 000$, mais «seulement» 130 000$ pourront être consentis sous forme de marge de crédit hypothécaire (200 000$ x 65%). Si nécessaire, la différence de 15% «peut être financée par un prêt hypothécaire traditionnel à terme, avec remboursement du capital et des intérêts», dit Louis-François Poirier, directeur de produits, solutions hypothécaires, à la Banque Nationale.

Les marges de crédit hypothécaires ne sont pas une option automatiquement greffée à une hypothèque traditionnelle. Ce sont des produits distincts offerts à la demande des clients, à condition qu’ils se qualifient. «Avant de leur en émettre une, nous analysons leur capacité de payer et leur dossier de crédit», explique M. Poirier.

Chaque institution financière a son programme de crédit hypothécaire, incluant les marges de crédit hypothécaires. Celui de la Banque Nationale s’appelle Tout-En-Un; celui de Desjardins, Marge Atout. La Banque Royale a sa Marge de Crédit Royale garantie, la Banque de Montréal, sa MargExpress, et ainsi de suite.

Comme chacun de ces régimes affiche des caractéristiques distinctives, il est facile de s’y perdre. Si vous êtes en train de magasiner une hypothèque, vous seriez avisé de consulter un courtier hypothécaire. «Nous sommes au courant des promotions qu’offrent les différentes institutions financières, les taux, les conditions d’admissibilité, etc. Nous pouvons comparer les différents produits et trouver la solution de financement qui conviendra le mieux à vos besoins», souligne Sylvie Rousson.

Pour ce qui est des marges de crédit hypothécaires, la limite de 65% de l’enveloppe maximale s’applique à tous les régimes de la même façon. 

Autre point commun, ces marges doivent être notariées 

Pourquoi? Parce que, théoriquement, vous pourriez souscrire une hypothèque de premier rang à la Banque ABC, puis demander une marge de crédit hypothécaire à la Caisse XYZ. «Cette dernière voudra se protéger. Elle fera enregistrer la marge en deuxième rang», explique François Rochon, spécialiste hypothécaire à la Banque de Montréal.

Dans les faits, les institutions financières acceptent difficilement d’être des prêteurs de deuxième rang sur une hypothèque de premier rang contractée ailleurs. Si vous décidez de renouveler votre hypothèque dans une autre institution financière, vous pourriez être tenu de déménager aussi votre marge de crédit hypothécaire.

Mais comment M. Chartrand a-t-il pu souscrire une marge de crédit hypothécaire sans la faire notarier? C’est qu’elle l’était déjà. Explication. En 2008, notre Lavallois a changé d’institution financière au moment de renouveler son hypothèque. Il a alors confié à son nouveau conseiller qu’il avait l’intention de réparer les fondations de sa résidence. Constatant que son client aurait besoin de financement, le conseiller lui a proposé le programme maison de crédit hypothécaire comprenant une hypothèque traditionnelle et la possibilité de souscrire une marge de crédit hypothécaire. M. Chartrand a acquiescé. Lorsqu’il a fait notarier l’acte d’hypothèque, c’est l’ensemble du régime qui a été enregistré. «Je suis allé chez le notaire une fois seulement, dit-il. Ensuite, je n’ai eu qu’à faire affaire avec mon banquier. Ma marge de crédit hypothécaire m’est très utile.»

Lorsqu’elles sont utilisées de manière judicieuse, les marges de crédit hypothécaires permettent de réaliser des économies substantielles. L’exemple ci-dessous, fourni par la Banque Nationale, montre comment le regroupement des dettes dans son produit Tout-En-Un réduit de près de 5 000$ les intérêts dus sur un an.

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Commentaires

UN BÉNIFICE DE CE PRODUIT NON-NÉGLIGEABLE , DEMEURER CHEZ SOIS !

 

Vous aimeriez continuer à vivre dans votre maison , mais vos revenus commencent à ne plus suivre l'augmentation du coup de la vie ! Si vous avez une propriété payé ou légèrement hypothéqué , une marge de crédit hypotéquaire peut-être une très bonne solution . Exemple :

 

Vous avez 65 ans et votre maison ( évaluation de sa socité prêteuse ) à une valeur de $300,000. (2014)

Vous obtenez une marge hypothéquaire de $220,000. que vous étalez sur 15 ans ,et  décidez de ne rembourser que les intérets .

 

Pour les 15 prochaine année vous payerez $82,000. d'intéret sans remboursement du capital . En moyenne , vous aurez reçu en 15 ans $220,000. non-imposable s'il s'agit de votre résidence principale , soit un montant mensuel de $1,221. ( plus au début , moins en fin de remboursement )

 

Losque vous aurez 80 ans vous devrez à la société prêteuse la somme de $220,000.

 

Votre maison qui valait $300,000. en 2014 seras alors réévalué,( 2029 )et il y a de forte chance quand quinze ans sa valeur soit de $600,000.et plus.

 

 Vous vendrez alors  votre maison $600,000.et rembourserez  le $220,000. et il vous restera  $380,000. en poche .

 

C'est une façons fort appréciable de demeurez chez vous tout en profitant sur un long termes des retombés du marché immobilier.

 

La banque TD et la plupart des intitutions financières offre ce service. Il reste à magaziner le taux.

 

 

une marge hypotécaire n'est pas un hypothèqie inversée..

Mon commantaire à été faussement corrigé .

 

1) 65 ans n'est pas un critère chez TD , pour les autres institutions ???

 

2) la durée  du pret est préférable sur 25 ans , vous payez moins d'intérets et c'est le but ultime  de la transaction . Le taux peut être flottant , 1 an , ou comme tous les prêts renouvelables .

 

3) Il n'est pas nécessaire de vendre votre maison pour conclure . Vous pouvez recommencer la procédure , si dieu vous prête vie , à la TD . Les autres ???

Marge credit hypothecaire

Si je veux vendre ma maison et que j ai une marge crédit hypothécaire est ce que je dois avoir une quittance pour vendre. Merci

vente de propriété

En tout temps pour vendre une propriété tous les liens doivent aux préalables déclaré en cour de processus . Le notaire informera le nouveau propriétaite  et lui précisera si le lien est transférable et surtout et ce dernier décidera s'il est avantageux pour lui de la faire .

 

Mais dans la plupart des transactions ,les titres doivent être libre de toute quitance .

Marge de crédit hypothécaire

J'en ai une depuis plusieurs années.

Deux surprises depuis: 1) Mon assureur me charge plus parce que la banque à une hypothèque légal.

2) J' ai appris récemment que moi ou ma conjointe pourrait avoir des problèmes
si l' un de nous deux décédaient puisque la marge est conjointe.

Robert Génier

1) assurance ; magasinez

 

2) consulter votre notaire , chaque cas est souvent différent .Pour des questions aussi importante pour votre sécurité et votre sérénité ne faite pas confiance à personne , sauf l'homme de loi .

marge de credit hypothecaire

Article de m.Marciano a moin que me trompe il y a erreur dans la maniere de calculer le montant net prenez le montant de lhypo.220.000 moins les interets 82000 il reste 138000 c est le montant que vous recevrer diviser le tout par 180 mois (15ans) il vous reste une moyenne de 766.66 par mois .Si je calcule pas de la bonne facon quelqu un pourrais il m expliquer comment arriver a 1221.00par mois pendant 180mois ce qui fait 21978.00 sans avoir payer d interets pour un pret de 220000

Le seul a pouvoir y répondre est celui qui a chager mes chiffres

Vous avez raison , mais ce ne sont pas mes chiffres , seul la personne qui les a trafiqués peux vous réponde. Dommage. 

les intérets

Quand vous ne payez que les intérets ,vous ne reduisez pas votre hypotheque .

 

Si vous avez un hypotheque de $100,ooo, à 5% et ne payez que le $500. d'intérets , votre solde est toujours de $100,000.puisque vous ne remboursez pas de capital .

demande de reduction d'hypoteque ( termes a employer)

lorsque j'ai fait construire mon batiment loccatif (5apart) je navais q'un n° de parcelle sur ce n°la banque a posé l'hypoteque ,lebatiment est fini les aparts sont loués je voudrais reduire l'hipoteque a la surface occupée pour pouvoir utiliser le reste du terrain a ma convenence ( parcellaire fait en 2014) quel termes je doit employer merci

Faite comme les riches , utiliser l'argent des autres ...

J'ai acheté un véhicule récemment , après négos , la quitance était la suivante :

 

$3,500. déduit sur la facture ou % financement  sur 48 mois. Le financement dans le cas ou je choissisait l'argent était de 6.9%.

 

J'ai donc choisis  le $3,500. et financer avec ma marge de crédit hypothécaire à 2.59 % sur 60 versements. Je change de véhicule quand la garantie se termine soit entre 24 et 30 mois. J'ai donc eu le beurre $3,500. avec un taux de 2.59 , je peux changer mon véhicule après 24 ou 30 mois . Je recupere donc le montant de 0% que représente les 18 derniers paiements , bénifici d'un taux de 2.59 au lieu de 6.9% . Il ne faut jamais oublié que $3,500. représente un taux d'intéret régulier pour 48 mois.L'oeuf ou la poule ....

 

Il y a un produit fabuleux pour les gens qui veulent demeurer chez-eux et donc la maison possède un équité .

 

Un pret représentant jusqu'a 60% de la valeur marchande :

 

j'aime bien les exemple , voici :

 

Votre propriété est évalué ( valeur marchande ) à $250,000. vous n'avez pas de balance hypotécaire . La TD vous concent une marge hypothécaire de $120.000. Chaque année vous retirez $12,000. non imposable de votre marge et payé un taux de 4% ..25 ans.. Actuellement vous pouvez avoir un taux de 2.59 sur trois ans .

 

Pendant dix ans ( exemple ) vous  ne remboursé que les intérets et le capital demeure . Vous pnenez $1,200. par mois et  payez  en moyenne sur dix ans $80. par mois d'intéret en moyenne .

 

Dans 10 ans vous aurez reçu $120,000.

payé des intérets                             9,600.

 

A ce moment là , vous demander à la banque de réévaluer la valeur marchande de votre maison . De $250,000. qu'elle était en 2016 , la valeur de 2026 pourrait être de $350,000.et votre créance de $120,000. pour une valeur net de $230,000.

 

Vous refaite le processus ou vendez $350,000. remettez le $120,000. au prêteur et garder la balance de $230,000.

 

Vous avez habité votre maison sans payer d'impot en retirant $12,000. annuellement  , votre équité à travaillé pour vous sans impot et le tout pour $80. par mois d'intérets ...

 

marge

Si mon mari décède et que jai une marge de credit, doit-on passer par le notaire à nouveau?

renouveler ou marge de crédit

j ai besoin de 50 000$ mon hypothèque est de 197 000 et reste 15 ans, c est mieux de renouveler 5 ans de plus mon hypothèque ou marge de crédit hypothécaire. merci

marge de crédit

Si la personne est décédée et qu'elle avait une marge de crédit hypothécaire est-ce que les banques peuvent la transférer à la succession ou si non comment devons-nous faire.

Marge de crédit

Bonjour, quelqu'un peut-il m expliquer comment M. Marciano arrive a payer 80 $ par mois en intérêts sur une marge de crédit de 1 200 000 $ sur 10 ans? Merci...

Marge de crédit hypothécaire

Est-Il possible d'avoir une marge hypothécaire sur ma maison même si j'ai une quittance
Merci

Marge de credit hypothecaire

A ma grande surprise, cette année mon assurance-habitation ne veut pas m'octroyer un rabais de 104$ parce que j'ai une marge de crédit hypothécaire (marge Atout) et ce, même si cette dernière est à zéro. La caisse avec laquelle je fais affaire a communiqué avec mon assurance leur mentionnant que ma marge de crédit était bel et bien payée mais rien n'y fait, l'assureur refuse de m'accorder le rabais qu'il m'avait pourtant consenti les deux années précédentes.

Refus de marge

Suis client ( bientôt ce sera j'étais) de RBC depuis plus de 20 ans. J'ai plus de 60 ans et mon équité est dans les 7 chiffres, mais majoritairement dans l'immeuble (3 maisons sur grands terrains) puisque je n'ai pas de revenus autre que mes REER, la banque me refuse la marge hypothécaire ou marge proprio.
Je n'ai pas le choix de me tourner vers C.H.I.P.

re: Refus de marge

Monsieur Dion. Merci d'avoir partager votre expérience. Notre situation est similaire et nous nous apprêtions à faire une demande de marge de crédit hypothécaire mais je crois que nous allons oublié ça. Nous avons fait sans marge de crédit hypothécaire jusqu'à maintenant et continuerons ainsi.

frais notarié

Combien les frais notarié , pour une( marge atout)

appui,l opinion de m.denis dion

tout comme vous,je suis et bientôt (j étais une cliente de rbc)suite a metre occupé de mon conjoint en fin de vie j ai perdu de l ancienneté ainsi que mon emploi,sur recommendation de rbc pour un prêt ou petite hypotheque ,j ai du prendre ma pré-retraite en urgence,pour que rbc ai preuve de mes revenus,apres 8 semaines de mon dossier en main,on ma dit de refuser de soccuper de mon dossier d aller dans une banque,apres 20 ans de fidelité j en revenais pas,fais 2 places tres mal a l aise,je suis retourner les voir et re-entendre d aller ailleurs tenace tél. a montreal qui m ont referer a Chicoutimi et j ai reussi,par contre j en paye les conséquences tous les prévileges bancaires que j avais m ont été enlever ,je suis servi avec mediocrité,que l angoisse me prends a chaque fois que doit y aller,je cherche une facon de déplacer mon hypotheque ailleurs juste 28,000. ailleurs sans pénalité,des clients a faibles revenus il n en veulent pas,je regrette tellement ma qualité d une personne fidele,,que rbc en fera une démunie tres bientôt si je m en vais pas,cette situation fait tres mal a digérer,d ecrire ce message je le considere important grace a m.dion qui est la 4 ieme en trois mois dont 3 dans ma région a avoir vecu exactement le meme scénario,entre 60 et 62 ans ,apres 20 a 25 ans chez rbc,on a refuser un prêt,si de nous lire peut eviter a une autre personne de subir ce meme sort,j en serai tres fiere