Un vice caché est une défectuosité dans un bien, ou encore un défaut ou un bris important et non apparent qui existait au moment de la vente du bien. Attention: une usure ou une détérioration résultant de l’usage normal d’un bien n’est pas considérée comme un vice caché.
Et contrairement à ce que l’on peut penser, les vices cachés ne concernent pas que les biens immobiliers. La garantie légale de qualité qui protège contre les vices cachés s’applique tant aux immeubles et à ce qui s’y rattache (maison, condo, piscine, garage, remise, etc.) qu’aux biens meubles (mobilier, voiture, moto, etc.) vendus par un vendeur professionnel ou non.
En vertu de l’article 1726 du Code civil du Québec, le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien est, lors de la vente, exempt de vices cachés qui le rendraient impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminueraient tellement son utilité que l’acheteur, s’il l’avait su, ne l’aurait pas acheté ou n’aurait pas accepté de payer le prix demandé.
En revanche, le vendeur n’est pas tenu d‘assurer la protection contre un vice caché connu de l’acheteur ni un vice apparent, c’est-à-dire celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans qu’il soit nécessaire de recourir à un expert.
Les obligations du vendeur et de l'acheteur
Le vendeur a l’obligation légale d’indiquer à son éventuel acheteur toutes les caractéristiques qui seraient de nature à diminuer la qualité ou l’utilisation du bien. De plus, même s’il est indiqué dans un contrat que le bien est vendu «sans garantie légale», le futur acheteur peut poursuivre le vendeur sur la base de l’obligation de renseignement, s’il est en mesure de prouver que le vendeur connaissait le vice ou n’aurait pas dû l’ignorer. Le vendeur est donc responsable du vice caché, même s’il ignorait son existence au moment de la vente et qu’il a agi de bonne foi.
L’acheteur doit, quant à lui, procéder à un examen visuel minutieux du bien, avec les services d’un expert ou non. S’il ne le fait pas, le vendeur poursuivi en justice pourrait invoquer la négligence de l’acheteur.
Lors de la découverte d’un vice caché, vous devez obligatoirement aviser le vendeur, par écrit, le plus rapidement possible. S’il néglige ou refuse de donner suite à votre avis, vous pourrez le poursuivre devant les tribunaux après lui avoir adressé une mise en demeure. Vous pourrez alors demander l’annulation pure et simple de la vente, une diminution du prix de vente ou encore le remboursement du prix des travaux nécessaires pour corriger la situation.
Merci à Me Jean-Denis Tremblay, avocat, pour sa collaboration.
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