Immeuble locatif: 10 erreurs à éviter

Annie Spratt via Unsplash

Les propriétaires d’immeubles à logements peuvent déduire plusieurs dépenses courantes engagées durant l’année pour gagner du revenu locatif. Or, nombre d’erreurs dans leurs déclarations de revenus leur font perdre beaucoup d’argent, certaines dépenses réclamées se voyant alors remises en question par les autorités fiscales. À quels oublis et erreurs faudrait-il prêter particulièrement attention?

1 Ne pas répartir correctement le prix d’achat de l’immeuble et les frais s’y rattachant selon l’espace locatif et celui utilisé à des fins personnelles.

2 Déduire les intérêts de son prêt ou de sa marge hypothécaire alors qu’une partie des fonds est utilisée à des fins personnelles (si on a pigé dans sa marge pour acheter un chalet ou pour rembourser une dette personnelle, par exemple).

3 Ne pas réclamer de dépense d’amortissement sur son immeuble par crainte de payer trop d’impôt lors d’une vente éventuelle. Or, si on investit l’économie réalisée chaque année avec cette déduction, on accumule un bon pécule pour payer ses impôts en cas de vente.

4 Déduire les droits de mutation (taxe de bienvenue), les frais juridiques ou tous autres frais relatifs à l’achat de l’immeuble. De nature capitale, ces frais doivent être répartis proportionnellement entre l’immeuble et le terrain, et ils s’ajoutent au prix de base. 

5 Ne pas déduire les frais juridiques, les frais de quittance et les pénalités de l’hypothèque assumés lors de la vente de l’immeuble. Ceux-ci serviront à réduire le gain en capital ou à augmenter la perte en capital ou finale.

6 Réclamer une dépense d’amortissement sur la valeur totale de l’immeuble, alors que la valeur du terrain n’est pas admissible à ce titre.

7 Omettre de produire le formulaire TP-1086.R.23.12 – Frais engagés pour réaliser des travaux sur un immeuble. Cet oubli risque d’entraîner une pénalité pouvant atteindre 2 500 $ par année!

8 Ne pas réclamer les frais de garantie de la SCHL payés à l’achat de l’immeuble lorsque les mises de fonds sont insuffisantes. Ces frais, tout comme les frais notariaux rattachés à l’acte d’hypothèque dans l’année de l’achat, sont déductibles à raison de 20 % par année sur 5 ans.

9 Capitaliser des dépenses importantes au lieu de les déduire (le remplacement de la toiture, des fenêtres ou du revêtement extérieur, par exemple), pour autant que ces dépenses soient effectuées dans le but de restaurer l’immeuble à son état d’origine. Les dépenses de nature capitale, qui servent à accroître la valeur normale de l’immeuble, augmentent plutôt le prix de base de ce dernier, donnant droit à une déduction pour amortissement.

10 Négliger de transmettre le relevé 31. Il faut l’émettre, au plus tard le dernier jour du mois de février, à chacun de ses locataires ou sous-locataires occupant le logement au 31 décembre de l’année d’imposition visée. Toute personne qui, sans effort raisonnable, ne transmet pas les renseignements requis s’expose à une pénalité d’au moins 100 $.

Il est très important par ailleurs de conserver toutes les preuves des dépenses encourues aussi longtemps qu’on reste propriétaire de l’immeuble.  



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