Acheter une maison ancestrale à la campagne

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Selon une étude de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, près de 40 % des personnes de plus de 45 ans des deux principaux centres urbains de la province, soit Québec et Montréal, souhaitent ardemment se rapprocher de la nature et de la tranquillité lors de leur prochain déménagement. Pour plusieurs, cela veut dire acquérir une maison à la campagne. L’affluence (57 320 visiteurs) à la première édition du Salon chalets et maisons de campagne en mars 2006 confirme cet intérêt.

Le rêve est beau et le choix, vaste. Il y a bien sûr la possibilité d’acheter une maison neuve dans un développement champêtre idyllique ou de se faire construire une maison sur mesure sur le terrain de son choix. Mais un autre marché attire de plus en plus d’amateurs d’air pur et de silence: les belles vieilles maisons (construites avant les années 1940, voire centenaires) en milieu rural.

Il faut dire qu’elles possèdent plusieurs atouts séduisants! Elles ont du charme et de l’âme. Leur prix est souvent peu élevé et leur terrain, immense. Parfois, il s’agit de petites ou grandes fermes, avec bâtiments agricoles, terre en culture, boisé d’arbres adultes et, pourquoi pas, petit cours d’eau enchanteur. Mais elles ont aussi d’autres caractéristiques qu’il est utile de connaître avant de s’engager dans la belle aventure d’un déplacement vers la campagne. En voici les principales.

Le grand problème

Souvent bâties par des artisans qui aimaient «la belle ouvrage», la plupart des vieilles maisons qui ont résisté au temps sont restées solides et saines et ne souffrent habituellement pas de problèmes majeurs de charpente. Mais toutes (sauf celles qui ont été correctement rénovées et sont conséquemment plus coûteuses) sont très mal isolées. L’isolation des murs ne dépasse pas R-8 — quand elle l’atteint — alors que le minimum recommandé est R-12. Quant à l’isolation du toit, qui se résume souvent à du bran de scie jeté sur le plancher du grenier, son efficacité ne correspond même pas à la moitié du minimum recommandé qui se situe entre R-40 et R-52 selon le type de chauffage. Les fondations ne se portent pas mieux puisqu’elles ne sont à peu près jamais isolées.


Les vieilles maisons perdent de la chaleur, d’abord par les fenêtres, munies de vitres simples non énergétiques et protégées l’hiver par des contre-fenêtres loin d’être étanches, puis par les différentes ouvertures qui ont été pratiquées au fil des rénovations pour améliorer le chauffage, la plomberie, l’électricité, la ventilation… Enfin, par les petites fissures apparues au fil du gauchissement normal du bois, qui constitue leur principal matériau.

Elles comportent souvent plusieurs systèmes de chauffage: plinthes électriques, chauffage central au mazout, petite chaudière de plancher au gaz. Avant d’acheter, demandez une copie des factures des deux ou trois dernières années de tous ces modes de chauffage. Assurez-vous qu’elles couvrent bien les 12 mois chaque année et, au besoin, communiquez avec les fournisseurs pour vérifier si les chiffres sont exacts. Moyennant 150$, un conseiller ÉnerGuide d’Hydro-Québec pourra procéder à un test d’infiltrométrie, technique qui évalue les pertes de chaleur de la maison, et déterminer les travaux nécessaires.

Ne vous laissez pas décourager! Il est possible d’améliorer l’efficacité énergétique de votre future maison sans tout démolir et refaire. Si vous êtes bricoleur, vous pourrez effectuer la plupart des travaux vous-même. Vous pouvez aussi être admissible aux subventions de Ressources naturelles Canada et d’Hydro-Québec.

L’invisible

Même l’inspecteur en bâtiment le plus chevronné ne peut voir en dedans des murs. Or, c’est là que passe la tuyauterie et le filage électrique… Les conduits d’évacuation des eaux usées de l’ancienne plomberie étaient habituellement en fonte, donc de bonne qualité. Par contre, les tuyaux d’amenée d’eau potable étaient d’acier galvanisé dans lesquels, avec le temps, s’est accumulé le calcaire, ce qui a réduit la pression d’eau. Si c’est le cas dans la maison de vos rêves, soyez conscient que vous devrez peut-être changer cette tuyauterie. Si elle est déjà en cuivre, comptez-vous chanceux!

L’une des lacunes des vieilles maisons, c’est leur absence d’un évent de toit, indispensable à la bonne évacuation des eaux usées. Il faut y remédier en munissant chaque appareil d’un évent mécanique. C’est peu coûteux, mais pensez-y si vous avez l’intention de rénover cuisine et salle de bains. Un autre problème, et celui-là plus encombrant, touche le tuyau de renvoi principal, celui qui mène à l’égout municipal ou à la fosse septique: il arrive qu’il soit envahi par les racines d’arbres situés trop près de la maison. Il faudra alors creuser et remplacer, ce qui n’est pas rien…

Pour avoir une idée de l’état de l’électricité, il faut dans un premier temps regarder le panneau principal. S’il est encore à fusibles, vous pouvez parier qu’il n’y a pas eu beaucoup de rénovations de ce côté! S’il est à disjoncteurs, ça va mieux. Mais accommode-t-il seulement 100 ampères? C’est peu si vous avez l’intention d’ajouter du chauffage électrique ou des prises de courant. Parlant de prises de courant, il y en avait très peu à une certaine époque. Faites donc le tour des pièces pour voir si cela suffira à vos besoins. Dans un second temps, on doit vérifier quel genre de fils se cachent dans les commutateurs et les fixtures. Les anciens fils étaient en aluminium et non en cuivre et présentaient un danger d’incendie. À remplacer.

Les grosses dépenses

S’il n’a pas été récemment refait, le toit (très souvent en tôle) aura sûrement besoin d’un peu de soin. Grimpez dans le grenier pour vérifier la ventilation et voir l’état des poutres et les taches d’infiltration d’eau, recherchez des traces d’humidité sur les plafonds. Quelques réparations mineures et une bonne peinture coûtent autour de 3 000$, mais la facture pour la réfection complète s’élève à plus de 10 000$.

Les fenêtres d’origine sont de toute beauté et, parfois, cela nous emballe au point où l’on oublie quelque chose qui nous semble acquis mais ne l’est pas dans le cas des vieilles maisons : s’ouvrent-elles? Facilement? En forçant au point de se donner un lumbago? Parfois, il suffira de les enlever, de raboter les excès de peinture. Mais quelquefois, le cadre est tellement gauchi qu’il faut s’engager dans des travaux qui nécessiteront le remplacement des fenêtres. Pour des fenêtres sur mesure reproduisant le style d’origine, comptez en moyenne 700$ par fenêtre, installation en sus.

Les experts

Faites toujours inspecter la maison par un inspecteur accrédité qui procédera à une inspection visuelle. Rappelez-vous toutefois qu’il ne peut pas tout vérifier, n’estime pas le coût des réparations, ne liste pas les dérogations au code du bâtiment et ne fournit pas de garanties.

Si vous avez des doutes sur l’état de la plomberie, de l’électricité et du système de chauffage, faites venir les spécialistes adéquats. Oui, ce sont des coûts additionnels, mais cela vous aidera à prendre une décision éclairée et à ajuster le prix de votre offre d’achat en conséquence.

En vrac

La plupart des vielles maisons sont montées sur une cave de service en terre battue d’environ 3 pi (1 m) de haut. Cela rend la maison plus humide, en plus d’inviter les petites bêtes à pénétrer à l’intérieur.

En milieu rural, les propriétaires possèdent leurs propres infrastructures, c’est-à-dire un puits et une fosse septique assortie ou non d’un champ d’épuration. Faites faire une analyse complète de l’eau, pour savoir tant si elle est potable que si elle est calcaire, sulfureuse ou ferreuse. Enfin, sachez que si vous n’avez pas de champ d’épuration vous devrez faire vidanger votre fosse septique aux deux ans, ce qui coûte environ 250$ chaque fois.

Malgré tout, le jeu en vaut la chandelle. Si vous faites bien vos devoirs, si vous calculez le coût des travaux de rénovation en y ajoutant une marge de manœuvre de 15% et si vous aimez le travail manuel et le bricolage, vous pourrez vous retrouver propriétaire d’un joli domaine pour un prix nettement inférieur à celui d’un condo de 4 pièces en ville! De plus, vos taxes seront beaucoup moins élevées…

Mise à jour: juillet 2007



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