Acheter un condo

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La santé financière de la copropriété

La santé financière de la copropriété

Vous devez être très vigilant à ce propos. De nombreux consommateurs achètent un condo qui, malgré sa belle apparence, souffre d’un déficit d’entretien. À peine y sont-ils installés qu’on leur annonce que l’immeuble nécessite des travaux d’urgence: refaire la toiture, consolider la façade, remplacer la fenestration, et quoi encore. La facture peut atteindre rapidement les dizaines de milliers de dollars.

Trop souvent, le fonds de prévoyance où s’accumulent les «frais de condo» est sous-provisionné et ne peut donc couvrir la note. «Les copropriétaires sont alors contraints de combler la différence. S’ensuivent des cotisations spéciales, parfois salées, qui s’ajoutent aux frais habituels. Cela peut placer les gens dans une situation financière difficile», déplore Me Yves Joli-Coeur, avocat spécialisé en droit de la copropriété.  

Avant de déposer votre promesse d’achat, assurez-vous que la santé financière de la copropriété passe le test. Les frais mensuels de condo sont-ils suffisants? Les copropriétaires ont-ils établi une projection des besoins financiers de l’immeuble à court, moyen et long terme? Quels travaux ont été faits récemment et quels sont ceux à venir? La copropriété dispose-telle d’un carnet d’entretien ou d’un «plan de gestion de l’actif» qui détaille l’état de l’immeuble, la capitalisation du fonds de prévoyance, le programme de mise à niveau des équipements électriques et mécaniques?

Les réponses à ces questions se trouvent dans le registre de la copropriété. «C’est la bibliothèque qui contient les différents documents de gestion de la copropriété», explique Sylvain Clermont, vice-président et directeur général de l’Association des syndicats de copropriété du Québec. Normalement, les courtiers immobiliers incluent dans leurs kits de vente les principales informations sur la gestion de la copropriété, mais il y a lieu de creuser davantage.

Les procès-verbaux des assemblées générales annuelles des copropriétaires et ceux des réunions du conseil d’administration vous donneront de bonnes indications sur la santé physique et financière de la copropriété. Dans le cas de condos existants, n’hésitez pas à regarder les documents d’il y a plusieurs années pour savoir s’il y eu des problèmes et s’ils ont été réglés. Au passage, tentez d’apprendre s’il y a des chicanes entre certains occupants. Ces disputes peuvent rendre impossible votre vie de copropriétaire.

À propos de finances, vérifiez comment sont fixés les frais de condo. Méfiez-vous des frais peu élevés, car ils recèlent souvent un piège. «Le Code civil du Québec stipule que les fonds de prévoyance doivent correspondre à au moins 5% des charges communes de la copropriété. Pour plusieurs immeubles, c’est nettement insuffisant», estime Me Joli-Coeur. «Quelle que soit la méthode de calcul employée, les frais de condo doivent répondre à la réalité économique du bâtiment», ajoute M. Clermont.



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