Achat d'un condo: mon aide-mémoire

Achat d'un condo: mon aide-mémoire

Wes Hicks via Unsplash

On songe à devenir propriétaire d’un condo? Voici la liste des points à vérifier pour éviter les mauvaises surprises lors de l'achat de la propriété. 

On peut décider d’échanger notre maison contre un condo pour ne plus avoir à se soucier de l’entretien des espaces verts et des travaux coûteux, comme le remplacement du toit. Ou encore, pour profiter d’un mode de vie mieux adapté à notre situation actuelle. Une fois la perle rare dénichée, on a hâte de signer les documents et d’organiser le déménagement. Cela dit, qu’il s’agisse d’un condo neuf ou usagé, certains points sont à considérer si on veut s’installer dans notre nouveau nid en toute tranquillité.

 

Il s’agit d’un condo usagé

Occuper un logement dans un bâtiment qui a du vécu peut s’avérer rassurant. Malgré tout, il faut demeurer vigilant en examinant les éléments suivants.

 

1. La déclaration de copropriété et les règlements de l’immeuble

Bien que certains ne changent jamais, d’autres sont modifiés périodiquement pour suivre l’évolution et les besoins de la copropriété. «Le plus important est de vérifier la déclaration de copropriété et les règlements de l’immeuble, souligne Ludovic Le Draoullec, avocat chez De Grandpré Jolicœur. On a souvent tendance à croire que toutes les copropriétés sont pareilles et que la déclaration de copropriété est la même partout. Ce n’est pas vrai.» Cela dit, certaines dispositions sont difficilement modifiables: quand on achète un appartement dans un immeuble, les règles fondamentales demeurent souvent les mêmes pendant des années. Par exemple, interdire ou autoriser la location à court terme, de type Airbnb, nécessite de modifier la vocation de l’immeuble, et un vote à ce sujet exige 90 % des voix des copropriétaires, y compris ceux absents de l’assemblée générale.

 

2. Le registre de la copropriété

Les syndicats de copropriétaires doivent tenir un registre de copropriété. On y trouve tous les documents relatifs à l’immeuble, comme le carnet d’entretien de l’immeuble et l’étude du fonds de prévoyance. Ce registre est une obligation depuis le mois de janvier 2020. Il doit être mis à jour tous les cinq ans. Le carnet d’entretien mentionne tous les travaux qui doivent être réalisés, ainsi que le suivi de ceux déjà effectués.

L’étude du fonds de prévoyance compile toutes les dépenses qu’il faudra engager dans les 30 à 40 prochaines années pour réparer ou remplacer des éléments dans les parties communes. «C’est essentiel de savoir où on en est, car ça peut avoir un gros impact, dit Ludovic Le Draoullec. Un acquéreur pourrait ainsi devoir contribuer pour rattraper ce qui n’a pas été versé auparavant dans le fonds de prévoyance.» Jusqu’en janvier dernier, la loi exigeait de verser 5 % du budget annuel dans ce fonds, mais ce pourcentage n’avait aucun rapport avec les travaux à envisager.

Si on passe par un courtier immobilier, celui-ci adressera une demande de renseignements au syndicat de copropriété, qui détient toute une série de documents sur l’immeuble, indique Nathalie Bégin, courtière immobilière à RE/MAX Ambiance.

 

3. Les procès-verbaux

Les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires et des réunions du conseil d’administration donnent une bonne idée de l’entente qui règne au sein de la copropriété. «En lisant les procès-verbaux des trois dernières années, on prend conscience de l’atmosphère qui règne au sein de la copropriété, de la façon dont sont gérées les affaires et on voit si les administrateurs changent souvent», mentionne Me Le Draoullec. Les contrats de service, les états financiers et les budgets ne sont pas non plus à négliger. Idem pour le contrat du gestionnaire d’immeuble (si la copropriété en a un). «Ce contrat est annuel, mais si on change souvent de gestionnaire d’immeuble, ce n’est pas bon signe.»

 

4. La police d’assurance des parties communes

Bien que le marché de l’assurance des condos ne cesse d’augmenter, note Me Le Draoullec, on peut se poser des questions si la franchise de l’assurance de l’immeuble est élevée. «C’est probablement parce que de nombreux sinistres l’ont déjà frappé», explique Nathalie Bégin. On s’informe donc de la fréquence des sinistres. On vérifie aussi que l’assurance de la copropriété prévoit la couverture des dégâts d’eau. De plus, un évaluateur agréé doit produire un rapport d’évaluation de l’immeuble tous les cinq ans: cela permet de garantir que l’immeuble n’est pas assuré en dessous de sa valeur. Un syndicat prévoyant pourra ainsi avoir mis de côté l’équivalent du montant de la franchise pour éviter de solliciter les copropriétaires en cas de sinistre.

5. Les frais de condo (mais pas seulement)

On s’assure que le vendeur du condo nous révèle le montant des frais de condo ainsi que tous les projets, travaux ou obligations susceptibles de générer une contribution à venir. S’il omet de nous parler de certains travaux pour lesquels on reçoit par la suite une demande de contribution, on est en droit de lui réclamer ce montant.

 

6. L’objet de l’achat

Qu’achète-t-on, au juste? Habituellement, on devient propriétaire à 100 % de l’appartement, mais pas du sol situé sous le revêtement. Cela peut aussi exclure les balcons, qui sont des parties communes à usage restreint, comme peuvent l’être aussi les stationnements, les caves et les petits jardins, détaille Ludovic Le Draoullec.

Mieux vaut réclamer un certificat de localisation, qui précise la superficie exacte du condo, et faire effectuer une inspection de tout le bâtiment s’il s’agit d’une petite copropriété, ou seulement de notre partie privative si l’immeuble est trop grand. Une inspection faite par un inspecteur en bâtiment coûte entre 500 $ et 700 $. «Cette démarche est notamment utile si, un jour, on se retrouve en cour pour un litige», prévient Nathalie Bégin.

On s’informe à propos des parties communes. Elles comprennent parfois des équipements techniques exigeant un entretien coûteux. A-t-on accès à la salle communautaire, à la piscine, à la salle de gym, à la bibliothèque? Et que doit-on payer pour contribuer à leur entretien?

Certaines résidences sont jumelées: l’une est destinée à la location, l’autre, à l’acquisition. Cela dit, les deux résidences offrent des services communs. On demande alors qui doit payer pour ces services et pour l’entretien de leurs équipements.

 

7. Le notaire

Habituellement, le vendeur propose son notaire, ce qui n’empêche pas l’acheteur de consulter le sien. Néanmoins, un seul notaire s’occupera de la transaction. Il est cependant tenu d’agir pour le compte des deux parties.

 

Il s’agit d’un condo neuf

Ici, l’acquéreur n’a pas affaire à un syndicat de copropriétaires, mais plutôt à un promoteur.

 

1. Le contrat préliminaire

C’est le nom juridique de l’offre d’achat. Le contrat préliminaire formalise la promesse de vendre et d’acheter l’immeuble par les parties impliquées dans la transaction, explique Yves Joli-Cœur, avocat chez Therrien Couture Jolicœur et auteur de l’ouvrage Achat et vente d’un condo, tout ce qu’il faut savoir (Wilson & Lafleur). À moins de circonstances exceptionnelles, on ne peut se libérer de cet engagement sans conséquences juridiques et financières.

Par ailleurs, il est possible de personnaliser le condo. Tout se négocie dans le cadre du contrat préliminaire. «Généralement, les promoteurs offrent, par exemple, deux ou trois types de finis d’armoires de cuisine, inclus dans le prix de base. Si vous demandez des extras, vous paierez un surplus.»

Certains promoteurs utilisent des contrats préliminaires rédigés par leur association de promoteurs, et ces contrats sont rarement négociables. Quant au contrat de type GCR (Garantie construction résidentielle), il est conçu de manière à protéger les intérêts des acheteurs de copropriétés et de maisons neuves. En l’absence de contrat préliminaire, on est en droit d’annuler l’achat du condo si on a subi un préjudice sérieux.

 

2. Le plan de garantie

L’acheteur et le promoteur doivent signer un plan de garantie approuvé par la Régie du bâtiment du Québec (RBQ). Ce plan vise à assurer une protection financière aux acheteurs et au syndicat des copropriétaires, advenant que le promoteur ne remplisse pas ses obligations contractuelles.

 

3. Des informations sur le promoteur

«Il est très utile pour l’acheteur d’un condo neuf de se renseigner sur le promoteur de l’immeuble, affirme Yves Joli-Cœur. Les promoteurs feront parler d’eux s’ils sont très mauvais, mais aussi s’ils offrent de la qualité. C’est à l’acheteur de vérifier.»

 

4. L’assurance de titres

L’assurance de titres peut parfois être utile, notamment pour les risques associés aux hypothèques légales de construction. Les sous-traitants qui n’ont pas été payés par le promoteur immobilier peuvent prendre des garanties sur les condos invendus. Le risque pour l’acquéreur de condo est alors de payer plus cher que prévu. L’assurance de titres permet de se protéger contre cette éventualité, dans la mesure où elle prend en charge ces frais imprévus.

 

5. Les retards de livraison

Le Code civil du Québec a récemment été modifié. Et désormais, «l’acompte doit être remis à celui qui l’a versé si la fraction de copropriété n’est pas délivrée à la date convenue», stipule la loi. Pour plusieurs, cette disposition est néanmoins ambigüe, relève Yves Joli-Cœur. Le législateur veut-il dire que le contrat est résilié de plein droit? Une fois l’acompte remis, le contrat est-il toujours valide? Le cas échéant, faut-il signer une quittance? Que faire si le vendeur n’autorise pas le notaire à remettre l’acompte à l’acheteur? «Les tribunaux devront trancher cette question dans les années à venir.»

 

Pour plus d’info: Association des inspecteurs en bâtiments du Québec, à aibq.qc.ca et le site condolegal.com, qui renseigne gratuitement le public sur l’aspect juridique du condo.

 

Première visite primordiale

Habituellement, un processus d’inspection préalable à l’achat est prévu. On visite le condo et on note tout problème constaté. On peut le faire soi-même ou être accompagné d’un inspecteur en bâtiment, mentionne l’avocat Yves Joli-Cœur. Le syndicat, pour sa part, doit inspecter les parties communes. Dans le cas d’un immeuble neuf, le syndicat de copropriété est sous la responsabilité du promoteur, qui dispose des votes des condos non vendus. Au fur et à mesure que les ventes progressent, le promoteur finira par perdre la majorité à l’assemblée générale et au conseil d’administration.