4 façons d'aider votre enfant à acheter sa première maison

4 façons d'aider votre enfant à acheter sa première maison

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Hubert Lavoie* est-il visionnaire? Parce qu’il en avait assez de voir ses deux enfants dans la vingtaine habiter encore avec lui, il a construit une annexe à sa maison pour les y loger. «Je fais de l’intergénérationnel à l’envers! Normalement, on bâtit ce genre d’ajout pour accueillir des parents vieillissants. Moi, c’est pour accommoder mes enfants, le temps qu’ils amassent assez d’argent pour acheter leur propre maison», explique cet entrepreneur de Verdun. 

Il faut dire que les enfants de M. Lavoie ont tout un défi à relever. Récemment diplômés et embauchés, ils devront se constituer une grosse mise de fonds s’ils veulent devenir propriétaires sans être pris à la gorge par la suite. Dans la région de Montréal, le prix médian des maisons frôle les 300 000$ et celui des condos, 225 000$. 

M. Lavoie a donc décidé de les épauler à sa façon. «Quand ils auront leur maison, je pourrai louer cette annexe», indique-t-il. 

Bien que le projet de M. Lavoie soit méritoire, il peut être une arme à double tranchant. «Comme parent, il est naturel d’aider ses enfants lorsqu’ils sont aux prises avec des enjeux financiers. Mais il est également important que ce soutien ne compromette pas votre propre stabilité financière et vos objectifs d’épargne-retraite», prévient Simon Leclerc, directeur de succursale à la banque TD Canada Trust. 

* Nom fictif, cas réel. 

Les dons d’argent à un enfant majeur n’entraînent aucune incidence fiscale si la somme ne sert pas à produire des revenus, auquel cas des règles d’attribution peuvent s’appliquer. Autrement dit, si votre enfant utilise l’argent pour acheter une propriété qu’il ne louera pas, personne n’aura de problème d’impôt. Il est conseillé de consigner l’acte par écrit afin de dissiper tout malentendu, à savoir s’il s’agit d’un don ou d’un prêt. 

Par ailleurs, notez qu’un don mal planifié peut provoquer des conflits de famille au moment de votre décès. En effet, si votre testament prévoit que vos héritiers doivent être traités à égalité, ceux qui n’ont pas reçu d’argent pourraient s’estimer lésés. Si vous tenez à ce que tous reçoivent une part égale de vos biens, vous devrez revoir vos legs. Par exemple, vous pourriez: 

  • Modifier votre testament de manière à léguer plus d’argent aux héritiers qui n’ont pas reçu de dons. 
  • Souscrire une assurance vie dont les bénéficiaires sont ceux à qui vous n’avez pas donné d’argent. Cette avenue est utile lorsque la somme donnée est substantielle. Bien entendu, l’achat d’une assurance vie ne sera réalisable que si vous êtes encore assurable (selon votre état de santé et votre âge). Et pour autant que la prime soit raisonnable. 

Notez qu’un enfant qui a reçu un don d’argent n’est pas obligé de le déclarer aux autres héritiers, sauf si le don a été notarié «à charge expresse de rapport». Votre enfant sera alors tenu d’en informer la succession

Les prêts d’argent aux enfants devraient être reconnus dans un document écrit. En effet, il convient de définir clairement les modalités de remboursement du prêt et officialiser le fait que votre enfant a contracté une dette envers vous. 

Le prêt porte des intérêts? N’oubliez pas de les déclarer au fisc, car ils sont imposables. Votre enfant ne pourra pas déduire ces intérêts, à moins que l’argent ait servi à acheter un immeuble à revenus. 

Afin que tout soit bien limpide, remettez à votre enfant des relevés de ses remboursements. Il pourra ainsi mieux gérer sa dette. En outre, si vous décédez avant que le prêt ne soit entièrement remboursé, votre enfant pourra démontrer au liquidateur qu’il a déjà remboursé une partie de la dette. Cela est très important, car la personne qui doit de l’argent au défunt est redevable à la succession. Au moment du règlement, elle doit payer sa créance rubis sur l’ongle, ou la déduire de sa part d’héritage

Si vous ne voulez pas que votre enfant encore endetté ait à rembourser la succession, votre testament doit contenir un legs à cet effet. 

Avant de construire une annexe à sa maison, M. Lavoie avait songé à acheter un condo pour le louer à ses enfants. Après réflexion, il a changé d’idée. « J’aurais eu des obligations de gestion. Il aurait fallu aussi que je participe à des réunions et que j’endure d’autres copropriétaires », dit-il. 

De plus, s’il avait voulu vendre le condo au bout d’un certain temps, il y aurait eu des histoires de fisc. En effet, puisqu’il aurait possédé deux propriétés, il aurait dû désigner l’une d’elles comme résidence principale aux fins de l’exemption d’impôt sur le gain en capital. Ce genre de calcul est plus complexe qu’on ne le pense. 

Et, pour bien faire les choses, M. Lavoie aurait été avisé de réviser son testament afin justement de régler cette histoire d’exemption pour résidence principale. Une mauvaise planification aurait pu dépouiller sa succession de plusieurs milliers de dollars. 

Il est possible que les institutions financières hésitent à consentir une hypothèque à votre enfant si son crédit n’est pas encore solide. Vous pourriez alors avoir l’idée de devenir, avec votre enfant, coemprunteur et copropriétaire de la maison en apposant votre signature au bas du contrat. Voilà une formule à analyser très sérieusement. Pourquoi? «Parce que si votre enfant est incapable de payer, la banque va se retourner vers vous, le coemprunteur, pour que les termes de l’hypothèque soient respectés», souligne M. Leclerc. 

Plus insidieux: si vous devenez copropriétaire, vous posséderez deux résidences, soit votre maison et la partie de celle détenue conjointement avec votre enfant. Des complications fiscales sont à prévoir au moment de la vente éventuelle de l’une des deux, comme on l’a vu au point précédent. De plus, vous serez coresponsable du paiement des taxes municipales et scolaires, entre autres choses, ce qui peut peser sur votre budget. 

La banque ou la caisse populaire exige que votre enfant soit soutenu financièrement? Dites que vous préférez le cautionner. Votre appui sera réel, mais sans les inconvénients liés à la possession de deux résidences. Si votre enfant fait défaut de payer l’hypothèque, votre engagement se limitera au remboursement de l’institution financière. 

Un bon nombre de baby-boomers québécois (15%) seraient prêts à mettre leur propre avenir financier en péril pour venir en aide à leurs enfants adultes, révélait un sondage de TD Canada Trust en mai dernier. 

Par aide, on entend accueillir à nouveau les enfants à la maison, même après l’obtention de leur diplôme, ou leur donner un coup de pouce pour régler le solde de leur carte de crédit. De fait, l’étude de TD Canada Trust indiquait que la majorité des babyboomers du Québec ont soutenu financièrement leurs enfants adultes d’une façon ou d’une autre. Ainsi: 

  • 40% des boomers sondés avaient déjà hébergé leurs enfants à la maison sans exiger de loyer. 
  • 30% ont financé de grosses dépenses comme l’achat d’une nouvelle voiture ou d’un ordinateur. 
  • 23% ont aidé leur progéniture à régler des dépenses mensuelles comme l’épicerie ou le loyer. 
  • 20% ont contribué au remboursement du solde de leur carte de crédit ou d’autres dettes. 

Un tel soutien est naturel aux yeux de la plupart des parents. L’ennui, c’est qu’il peut mettre à rude épreuve leurs finances. Cité par TD Canada Trust, un expert en relations familiales, Gary Direnfeld, croit qu’il faut aimer avec «un peu d’autorité» pour éviter de créer un cycle de dépendance et maintenir une dynamique familiale saine. 

«Comme parents, c’est également notre rôle d’enseigner l’indépendance financière à nos enfants, pour qu’ils soient capables de composer avec la frustration, de surmonter les épreuves et de connaître la valeur de l’argent», ajoutait Gary Direnfeld.

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De nombreuses personnes aident financièrement leurs enfants plutôt que de leur offrir des cadeaux. Il faut cependant être vigilant, car le fisc veille au grain.

Ils n’arrivent pas à boucler leur budget? Ils ont besoin d’une gardienne pour les enfants? Ils vous appellent à la rescousse. Quand la situation se répète souvent, cela devient problématique. Jusqu'où peut-on aider ses enfants?

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