En tant que propriétaire d’une résidence, vous recevez un rôle d’évaluation foncière tous les trois ans. Ce rôle indique la valeur estimée de votre propriété au moment de l’évaluation municipale qui est faite un an et demi avant son entrée en vigueur.
Parce que l’évaluateur ne peut visiter chaque propriété tous les trois ans, il fait une évaluation de masse. Il regroupe les résidences de même gabarit situées dans le même voisinage, puis détermine leur valeur marchande en fonction des transactions immobilières conclues dans ce secteur. Il ne tient donc pas compte des particularités de chacune. Aussi, une maison mal entretenue pourrait être surévaluée par rapport à la valeur moyenne de son quartier, tandis qu’une résidence hyper rénovée pourrait être sous-évaluée.
C’est connu: l’évaluation foncière sert de base pour établir le montant des taxes scolaires et municipales. Plus la valeur d’une propriété est élevée, plus les taxes à payer le sont également. D’où l’importance de s’assurer que l’évaluation reflète la valeur exacte de sa maison.
Contester son évaluation foncière, oui ou non?
Évidemment, il faut avoir un motif sérieux pour contester l’évaluation foncière. Dire qu’on trouve son compte de taxes trop haut ou que l’évaluation de son voisin est moins élevée que la nôtre sont des arguments insuffisants. Pour avoir gain de cause, il faut plus qu’un simple désaccord avec la décision de l’évaluateur de la municipalité. Il faut démontrer, preuves à l’appui, pourquoi l’évaluation foncière de sa résidence ne reflète pas la réalité.
Pour vous aider, comparez votre propriété aux résidences similaires à la vôtre qui ont été vendues dans votre voisinage durant la période d’évaluation. Demandez-vous si vous auriez pu vendre votre maison à un prix comparable. Si l’écart entre votre évaluation municipale et la valeur marchande est important, vous possédez assurément un bon argument pour faire une demande de révision de l’évaluation.
Mais attention: vous devez également tenir compte des caractéristiques propres à votre résidence pour justifier la demande de réduction ou d’augmentation de la valeur foncière. Si elle exige des réparations majeures en raison notamment de son état (toiture et fenêtres en mauvaise condition, fissures importantes dans la fondation, infiltration d’eau importante, pyrite, etc.) ou si elle est adossée à une usine bruyante ou polluante, vous pouvez tabler sur ces particularités pour démontrer qu’elle vaut moins que les maisons semblables. En revanche, si vous avez effectué des travaux de construction ou des rénovations majeures, elle subira une hausse plus ou moins grande de sa valeur.
En clair, déterminez les plus et les moins de votre propriété. À partir de ces faits, jugez si la valeur inscrite au rôle reflète bien la valeur réelle de votre maison à la date de l’évaluation. Pour vous faciliter la tâche, faites appel à un évaluateur agréé. Moyennant certains frais, ce dernier établira la juste valeur de votre résidence. Son évaluation servira à étayer votre demande de révision. Vous avez accumulé suffisamment de preuves? Alors, n’hésitez pas à contester une évaluation trop élevée. Si vous avez gain de cause, la valeur foncière de votre résidence sera réduite pour trois ans et, par ricochet, vos taxes également. Au contraire, la valeur foncière est trop basse? Faites aussi une demande de révision si vous avez l’intention de vendre votre propriété. Car l’évaluation peut avoir un impact sur la vente d’une propriété. Si l’évaluation est nettement inférieure au prix de vente, les acheteurs potentiels penseront que la somme demandée est exagérée, ce qui pourrait nuire à la transaction. L’inverse est aussi vrai. Si le compte de taxes est exagéré, il les fera fuir. Il est donc impératif de vous assurer que la valeur foncière de votre résidence est la plus exacte possible.
Quand et comment contester son évaluation foncière
Vous estimez que votre propriété n’a pas été évaluée correctement? Pour contester votre nouvelle évaluation municipale, vous devez obligatoirement remplir un formulaire de demande de révision du rôle d’évaluation de votre municipalité dans lequel vous exposerez les faits qui, à votre avis, justifient une modification de la valeur de votre maison. Vous avez jusqu’au 30 avril de la première année d’application du rôle d’évaluation pour déposer votre demande en personne ou par courrier recommandé. Notez que vous devrez payer des frais administratifs. Ces derniers varient en fonction de la valeur de la propriété.
Le responsable de l’évaluation doit répondre à votre demande par écrit au plus tard le 1er septembre de la même année. Cependant, il peut arriver que ce délai soit prolongé. Si ce responsable vous donne raison, il vous fera parvenir une proposition de modification. Si vous l’acceptez, le rôle sera changé. Si l’on refuse de modifier le rôle ou si la modification ne vous convient pas, vous pouvez porter votre cause en appel auprès du Tribunal administratif du Québec. Vous avez un délai de 60 jours, à compter de la date d’expédition de la réponse de l’évaluateur, pour déposer une requête écrite au secrétariat du Tribunal. De nouveaux frais seront toutefois imposés. Après analyse des arguments de la municipalité et des vôtres, le Tribunal rendra son verdict généralement dans les trois mois suivant l’audition.
Bon à savoir: si au cours de la période de trois ans prévue pour l’application du rôle, un événement justifiant un changement survient (incendie, détérioration physique importante de la propriété, etc.), l’évaluateur est tenu de modifier le rôle en conséquence. S’il omet de le faire, vous pouvez déposer une demande de révision au plus tard le 31 décembre de l’exercice qui suit l’événement. Par ailleurs, si l’évaluateur municipal procédait à une modification du rôle au cours de la période de trois ans – en raison par exemple d’une rénovation importante –, vous pouvez également déposer une demande de révision, cette fois-ci dans les 60 jours suivant l’expédition de l’avis de modification.
Merci à Me Paul Wayland, avocat spécialisé en droit municipal et associé chez Dufresne, Hébert, Comeau, pour sa précieuse collaboration.
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